PRELIMINARE DEL PRELIMINARE

preliminare del preliminare

Last Updated on 21 Novembre 2020 by VetrinaFacile.it & Bacheca Immobiliare

Preliminare del preliminare

Le parti contraenti possono stipulare un accordo di natura preparatoria impegnandosi reciprocamente a sottoscrivere un successivo contratto preliminare di compravendita. É data dunque la possibilità di triplicare le fasi delle trattative contrattuali convenendo prima ancora del vero e proprio preliminare, un ulteriore contratto che rappresenti una fase preparatoria dello stesso contratto preparatorio. 

Dopo un primo tentennamento da parte dei giudici di legittimità (Cassazione 2 aprile 2009 n.8038) che avevano portato alla declaratoria di nullità del “preliminare del preliminare” per radicale mancanza di causa in ragione della duplicazione del momento preparatorio. 

Successivamente si è pervenuti ad una valutazione più puntuale della questione, optando per l’invalidità di quel solo contratto preparatorio che obblighi alla prestazione di un ulteriore consenso senza nulla integrare o aggiungere rispetto alla prima regolamentazione contrattuale, ma nel contempo, conservando e prevedendo la piena validità di un “preliminare di preliminare” quando il contenuto del vincolo scaturente dal secondo contratto non sia solo una semplice ripetizione di quanto assunto nel primo contratto, ma valga a integrare e a individuare aspetti che non siano stati trattati in prima battuta (Cassazione, Sezione Unite, 4628 del 6 maggio 2015).

Pertanto, deve ritenersi pacifica la conservazione degli effetti del “preliminare del preliminare” quando, anche in presenza di un primo stadio di negoziazione avanzato, vi sia il legittimo interesse di entrambe le parti di giungere ad ulteriore accordo preparatorio in funzione di attuare una formazione progressiva del contratto definitivo che sia basata, però, su una oggettiva differenziazione dei contenuti negoziali nelle diverse fasi di cui consta la formazione stessa dell’accordo.

Contratto preliminare di compravendita

É l’atto che obbliga venditore e acquirente a concludere successivamente la compravendita dell’immobile e a sottoscrivere il contratto definitivo davanti al notaio. É necessario prestare particolarmente attenzione al suo contenuto.

Quando un potenziale acquirente e venditore si incontrano e l’acquirente decide di comprare un determinato immobile, perché ha trovato in quell’immobile i requisiti che soddisfano la sua ricerca di acquisto, è importante che le parti si preparino a firmare un contratto, che “anticipi” la compravendita prima della firma finale del rogito notarile.

Le compravendite immobiliari affinché si possano perfezionare, sono caratterizzate da una serie di fasi che porteranno appunto, alla firma finale del contratto di compravendita immobiliare. Promissario acquirente e venditore, mettono in tavola diversi atti, finalizzati alla conclusione del contratto finale, appunto il trasferimento di proprietà (o di altro diritto reale) a fronte di un corrispettivo fornito dalla parte acquirente.

Fasi della compravendita immobiliare

É opportuno ricordare – che nella normalità – difficilmente una compravendita immobiliare si finalizza al primo incontro tra le parti e che opportuno affidarsi a professionisti del settore (consulenti immobiliari) che sapranno aiutarci agevolmente nella gestione della vendita e/o dell’acquisto dell’immobile. Mediamente le fasi di una compravendita sono le seguenti:

  1. trattativa iniziale
  2. contratto preliminare (sottoscrizione)
  3. contratto definitivo (stipulazione)

É chiaro che in queste fasi entrambi le parti sono chiamate al corretto atteggiamento nei confronti l’una dell’altra in merito a correttezza e spirito di agevolazione e a fornire tutte le informazioni necessarie in ordine alla situazione personale e sia a quella oggettiva. Quindi parliamo di lealtà e correttezza in primis.

Affinché si possa parlare di accordo raggiunto è necessario che tra le parti sia stata raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo … leggi l’articolo completo


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